Công khai dự án thế chấp ngân hàng: Không thể nửa vời!

Công khai dự án thế chấp ngân hàng: Không thể nửa vời!
Đánh giá bài viết này
Ngay sau khi thông tin 77/584 dự án của Tp.HCM và 26/300 dự án ở TP. Hà Nội đang bị thế chấp ngân hàng được công khai, đã có những tác động tức thì đến thị trường BĐS. Dư luận nhanh chóng tranh cãi việc bất cập hay không bất cập khi minh bạch hóa vấn đề này.
Ở góc độ doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư cho rằng, chỉ nên công khai diện hẹp để tránh gây sự phân tâm không cần thiết trong xã hội. Trái lại, hầu hết giới chuyên gia đều nhận định việc công bố rộng rãi là hết sức bình thường. Thông tin càng chi tiết, thì người mua nhà và cơ quan chức năng càng dễ giám sát. Có chăng từ câu chuyện này cần đặt câu hỏi tại sao số dự án thế chấp ngân hàng ở hai đầu Nam – Bắc lại ít đến bất thường?

Quá ít và quá bất thường

Sau khi danh sách trên được công bố, đứng dưới góc độ pháp luật, luật sư Bùi Sinh Quyền, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, các hợp đồng thế chấp với ngân hàng không thuộc phạm vi bí mật không được công bố. Có một số trường hợp trong kinh doanh, pháp luật có quy định bảo hộ bí mật cho tổ chức, cá nhân. Phạm vi của bí mật kinh doanh được bảo hộ quy định tại Điều 4 Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 diễn giải cụ thể: Bí mật kinh doanh là thông tin thu được từ hoạt động đầu tư tài chính, trí tuệ, chưa được bộc lộ và có khả năng sử dụng trong kinh doanh. Như vậy, chỉ những thông tin liên quan về đầu tư tài chính mới thuộc bí mật kinh doanh.

Tại Hà Nội có 26/300 dự án BĐS đang thế chấp tại ngân hàng. Ảnh: Internet

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Sàn giao dịch Đất Xanh Miền Bắc nhận định, trong thời đại “thế giới phẳng”, việc minh bạch hóa các dự án đang thế chấp ngân hàng là điều cần thiết. Nhưng cần nhấn mạnh là doanh nghiệp trong quá trình phát triển dự án thì hầu hết đều đi vay. Mà bản chất của doanh nghiệp khi vay ngân hàng cũng không hẳn là do thiếu tiền. Có thể chủ đầu tư đầu tư nhiều mảng ngành nghề khác nhau nên phải tiến hành vay vốn. Hơn nữa là họ cũng trừ thuế được trên khoản vay đó. Vì vậy, đây được xem là cách làm ăn của doanh nghiệp, không quá bất thường. Chính vì vậy, việc công bố thông tin không chỉ đơn giản là nêu tên dự án mà phải có sự lý giải để doanh nghiệp không bị mất lợi thế của mình.
Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản (BĐS) Hà Nội đánh giá, con số các dự án mà Sở TN&MT vừa công bố là quá ít và quá bất thường so với thực tế hơn 95% doanh nghiệp BĐS dựa vào nguồn vốn ngân hàng. Một khi đã công khai công bố thì phải minh bạch và đầy đủ, chứ không thể nửa vời. Sở TN&MT cần có sự kết hợp, liên kết diện rộng với Ngân hàng Nhà nước mới có thể đưa ra con số có độ tin cậy cao nhất là có bao nhiêu dự án đang tiến hành vay vốn ngân hàng. Đặc biệt, các doanh nghiệp đi vay vốn thì nên chuẩn bị câu trả lời trên truyền thông hoặc các trang web về dự án của mình để chứng minh dù vay vốn, song số tiền không lớn và hoàn toàn có khả năng hoàn trả. Doanh nghiệp phải tự có trách nhiệm giải thích cho người dân hiểu rõ ràng, còn Nhà nước chỉ có trách nhiệm thông báo tình hình.

Đa số là thỏa thuận ngầm?

Chuyên gia tài chính, ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho biết, có đến 100% dự án được ngân hàng tài trợ và dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp. Thế nên con số vừa được công bố chỉ là một phần nhỏ của thị trường. Bởi vì việc thế chấp không chỉ có trên giấy tờ mà còn có những thế chấp, đảm bảo ngầm giữa các chủ đầu tư và ngân hàng vì lợi nhuận. Hình thức này không thể hiện bằng văn bản, cũng không được công chứng và đăng ký tại Sở TN&MT. Các trường hợp này khiến người mua cảm giác đây là chỗ an toàn vì không bị thế chấp, dẫn đến việc có thể đưa ra quyết định sai lầm. Trong khi đáng lẽ phải điều tra cặn kẽ vay của ai, thế chấp cho ngân hàng nào, thế chấp trong thời gian bao lâu và nếu bỏ tiền mua vào thì vướng mắc có hay không.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhận định, nếu chỉ công bố một cách đại cương là dự án đó đã được thế chấp thì không đủ thông tin. Còn những dự án khác không được thế chấp thì sao? Người dân sẽ đặt câu hỏi nghi vấn và đưa ra những nhận xét nhiễu thông tin. Mấu chốt ở Việt Nam hiện nay là hệ thống tài chính thế chấp không đúng theo thông lệ quốc tế. Chẳng hạn, một dự án thành lập cùng lúc có 2 nguồn vốn: Vốn từ ngân hàng và vốn từ dân thì dễ xảy ra việc dự án hoàn thành nhưng nhà bị “treo” do chủ đầu tư chưa trả tiền cho ngân hàng. Năm 2015, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã bắt buộc chủ kinh doanh BĐS phải có bảo lãnh ngân hàng để bảo lãnh cho người mua. Tuy nhiên, cũng không loại bỏ được rủi ro khi cuối cùng ngân hàng vẫn bắt buộc phải trả hết nợ trước khi giải chấp. Đồng thời, những tài sản nào được giải chấp thì người mua mới được sở hữu. Do vậy, nên xem xét lại vấn đề huy động vốn từ khách hàng của các nhà kinh doanh BĐS hoặc có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích.
Cần công khai một cách toàn diện
“Trao đổi với báo chí, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho hay, từ con số dự án thế chấp ngân hàng ở hai đầu Nam – Bắc nảy sinh ra nhiều điểm bất thường. Theo thống kê, tại Hà Nội và Tp.HCM có gần 900 dự án BĐS đang triển khai thực hiện nhưng chỉ có hơn 100 dự án đang thế chấp, tức chiếm khoảng 11%. Con số này cho thấy phần lớn các dự án không thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên điều này lại quá mâu thuẫn với hơn 90% dự án quảng cáo là được ngân hàng hỗ trợ cho vay vốn. Trên thực tế, không phải dự án nào cũng đủ điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất hay thế chấp dự án theo đúng quy định của pháp luật nên phải sử dụng chiêu thức lách luật để được vay. Chính vì thế, thay vì công khai lẻ tẻ từng phần thì cần có sự liên kết giữa các cơ quan liên quan để tổ chức thống kê, nghiên cứu, công khai đầy đủ, toàn diện, minh bạch các dự án nào đang vay vốn ngân hàng với loại thế chấp, bảo đảm ra sao, trong thời hạn bao lâu cho người dân có thông tin chính xác để giám sát và kiểm chứng.”
-Theo Kinh tế và đô thị online-

Comments

comments

Bài liên quan

Leave a Comment